Jak dokładnie sprawdzić historię mieszkania przed kupnem? Wszystko o KW, sąsiadach i długach

Kupno mieszkania to poważna decyzja finansowa, a niewiedza może kosztować nawet dziesiątki tysięcy złotych. Wiele problemów da się uniknąć, jeśli przed podpisaniem umowy dokładnie sprawdzi się historię nieruchomości. Nie chodzi tylko o formalności w księdze wieczystej, ale też o to, co można wyczytać między wierszami – od stanu technicznego po relacje z sąsiadami.

Sprawdzenie księgi wieczystej – absolutna podstawa

Księga wieczysta (KW) to dokument, który zawiera pełną historię prawną nieruchomości. Można w niej znaleźć informacje o właścicielach, ewentualnych hipotekach, ograniczeniach czy roszczeniach. Od 2021 roku księgi wieczyste są dostępne online za darmo w systemie e-KW.

Jak to zrobić?

• Wejdź na stronę https://ekw.ms.gov.pl.

• Wpisz numer księgi wieczystej (można go znaleźć w ogłoszeniu lub zapytać sprzedającego).

• Jeśli numer jest nieznany, można go znaleźć przez wyszukiwarkę po adresie.

Na co zwrócić uwagę?

• Dział I-O – czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem?

• Dział II – czy są wpisy o hipotekach, zastawach lub innych obciążeniach?

• Dział III – czy widnieją roszczenia, np. prawa pierwokupu spółdzielni?

Przykład: Jeśli w dziale II widnieje hipoteka banku, a sprzedający twierdzi, że mieszkanie jest wolne od długów – to wyraźny sygnał ostrzegawczy.

Długi – czy mieszkanie ma wierzycieli?

Nawet jeśli księga wieczysta wygląda dobrze, warto sprawdzić, czy na nieruchomości nie wiszą niezarejestrowane długi.

Gdzie szukać?

• Rejestr dłużników BIG (Biuro Informacji Gospodarczej) – sprawdza się zarówno sprzedającego, jak i nieruchomość.

• Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) – jeśli właścicielem jest firma.

• Wydział ksiąg wieczystych w sądzie – czasem długi są wpisane dopiero w toku postępowania.

Co może być problemem?

• Nieopłacone podatki od nieruchomości.

• Niespłacone raty kredytu (nawet jeśli hipoteka została już wykreślona).

• Zaległości wspólnoty mieszkaniowej (np. za remont dachu).

Warto wiedzieć: W przypadku spółdzielni mieszkaniowych długi mogą być przypisane do lokalu, a nie konkretnej osoby.

Sąsiedzi – niewidoczny czynnik, który może zrujnować spokój

Nawet idealne mieszkanie może stać się koszmarem, jeśli sąsiedzi okażą się uciążliwi. Jak to sprawdzić przed zakupem?

Metody weryfikacji:

• Rozmowa z mieszkańcami bloku – wystarczy zapytać o atmosferę, hałasy, ewentualne konflikty.

• Grupy osiedlowe na Facebooku – wiele problemów (np. awarie, kłótnie) jest tam omawianych.

• Wizyta o różnych porach – wieczorem można usłyszeć więcej niż w ciągu dnia.

Czerwone flagi:

• Częste interwencje policji (można sprawdzić w dzielnicowym).

• Skargi na palenie śmieci lub uciążliwe remonty.

• Konflikty dotyczące parkingu lub miejsc wspólnych.

Stan techniczny – ukryte wady, które kosztują

Kupując mieszkanie, łatwo przeoczyć poważne wady, jeśli nie zna się odpowiednich metod weryfikacji.

Jak sprawdzić stan mieszkania?

Eksperci radzą: Warto wynająć rzeczoznawcę budowlanego, jeśli mieszkanie jest w starym budownictwie.

Formalności – czy wszystko jest w porządku z dokumentami?

Nawet jeśli nieruchomość wydaje się idealna, błędy w dokumentach mogą uniemożliwić sprzedaż lub obciążyć nowego właściciela.

Kluczowe dokumenty:

• Akt notarialny – czy sprzedający ma pełne prawo do dysponowania mieszkaniem?

• Warunki techniczne – czy lokal spełnia normy (np. wentylacja, gaz)?

• Protokół zdawczo-odbiorczy – czy wszystkie ustalenia są spisane?

Protokół zdawczo-odbiorczy (szczegółowo omówiliśmy go w osobnym artykule) powinien zawierać m.in. stan techniczny mieszkania i spis ewentualnych usterek.

Częste problemy:

• Brak zgody współwłaścicieli na sprzedaż.

• Niezgodność stanu faktycznego z opisem w dokumentach.

• Nierozliczone zaległości (np. za media).

Lista kontrolna przed zakupem

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto przejść krok po kroku przez następujące punkty:

1. Księga wieczysta – czy nie ma hipotek, zastawów, roszczeń?

2. Długi – czy nieruchomość lub sprzedający mają zaległości?

3. Sąsiedzi – czy nie ma konfliktów lub uciążliwych osób?

4. Stan techniczny – czy nie ma ukrytych wad?

5. Dokumenty – czy wszystko jest zgodne z prawem?

Jeśli któryś z tych elementów budzi wątpliwości, lepiej zweryfikować sprawę dokładniej lub skonsultować się z prawnikiem. Warto pamiętać, że późniejsze dochodzenie swoich praw może być trudne i kosztowne.